Αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο και ενδεχομένως στη φορολογία για περίπου 145.000 κατοικίες στην Ελλάδα φέρνει το προσεχές διάστημα η κυβέρνηση. Η μεγέθυνση των βραχυχρόνιων μισθώσεων με τα έσοδα του Δημοσίου σχεδόν να δεκαπλασιάζονται σε διάστημα τεσσάρων ετών και να διαμορφώνονται σήμερα στα 530 εκατ. ευρώ, οδηγεί την κυβέρνηση σε πρόσθετες παρεμβάσεις με στόχο την εύρυθμη λειτουργία του κλάδου αλλά και να αποφευχθούν ακόμα μεγαλύτερα προβλήματα σε όσους αναζητούν ακίνητο για μακροχρόνια μίσθωση.
Πληροφορίες αναφέρουν ότι οι συζητήσεις θα ξεκινήσουν από μηδενική βάση, με την κυβέρνηση ωστόσο να βάζει στο τραπέζι τον διαχωρισμό φυσικών και νομικών προσώπων. Επί της ουσίας, να διαχωριστούν οι διαχειριστές από τους ιδιοκτήτες που έχουν ένα ή δύο ακίνητα. Παράλληλα, όπου απαιτηθεί να θεσπισθεί ανώτατο όριο ημερών κατά τις οποίες θα μπορεί να διατίθεται ετησίως ένα ακίνητο για βραχυχρόνια μίσθωση (σε συνεργασία με δήμους). Σε αυτή την περίπτωση το θεσμικό πλαίσιο υπάρχει αλλά ουδέποτε δεν εκδόθηκε σχετική υπουργική απόφαση που να ορίζει χρονικά όρια και περιορισμούς ως προς τον αριθμό των κατοικιών που μπορεί κάθε ιδιοκτήτης να διαθέτει για βραχυχρόνια μίσθωση.
Συγκεκριμένα, ο νόμος ορίζει: Με κοινή απόφαση των υπουργών Οικονοµίας και Ανάπτυξης, Οικονοµικών και Τουρισµού µπορεί, για λόγους που σχετίζονται µε την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισµοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια µίσθωση ως εξής:
α. Να µην επιτρέπεται η βραχυχρόνια µίσθωση άνω των δύο ακινήτων ανά ΑΦΜ δικαιούχου εισοδήµατος.
β. Η µίσθωση κάθε ακινήτου να µην υπερβαίνει τις 90 ηµέρες ανά ηµερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων τις 60 ηµέρες ανά ηµερολογιακό έτος.
Υπέρβαση της διάρκειας επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδηµα του εκµισθωτή ή του υπεκµισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για µίσθωση ή υπεκµίσθωση, δεν ξεπερνάει τις 12.000 ευρώ ανά έτος.
Ωστόσο, μέχρι σήμερα δεν έχουν ληφθεί σχετικές αποφάσεις με αποτέλεσμα να δημιουργούνται σήμερα διάφορα προβλήματα τα οποία θα επιχειρηθεί να λυθούν μετά το πέρας της τουριστικής περιόδου.
Τι εξετάζεται
Οι μεγάλες εταιρείες που διαθέτουν πολυκατοικίες θα μετατραπούν σε νομικά πρόσωπα και θα λάβουν ειδικό σήμα λειτουργίας.
Σε ό,τι αφορά τους διαχειριστές ακινήτων και τις μεγάλες εταιρείες που διαθέτουν πολυκατοικίες, αυτές να μετατραπούν σε νομικά πρόσωπα και να λάβουν ειδικό σήμα λειτουργίας. Για τις περιπτώσεις αυτές εξετάζει να επιβληθεί τέλος διαμονής και ΦΠΑ, όπως ισχύει σήμερα και στα ξενοδοχεία. Σημειώνεται ότι ο ΦΠΑ στο τουριστικό πακέτο διαμορφώνεται στο 6% (διατηρείται ο μειωμένος συντελεστής που αποφασίσθηκε την περίοδο της πανδημίας), ενώ το τέλος διαμονής για ξενοδοχεία και τουριστικά καταλύματα ανέρχεται σε 0,50 ευρώ έως 4 ευρώ ανάλογα με το είδος της εγκατάστασης. Αν και η φορολογία είναι ασύμφορη για τους διαχειριστές, ωστόσο με το πλαίσιο αυτό δεν υποχρεώνονται να λειτουργούν με τους όρους και τις προϋποθέσεις που ισχύουν σήμερα για τη λειτουργία ξενοδοχειακών μονάδων. Σήμερα, οι διαχειριστές ακινήτων φορολογούνται με την κλίμακα που ισχύει για τα ενοίκια που φθάνουν έως και 45% για όσους έχουν εισοδήματα άνω των 30.000 ευρώ. Εφόσον υιοθετηθεί το μέτρο, θα φορολογηθούν με συντελεστή 22% και θα έχουν τη δυνατότητα να δηλώσουν και έξοδα.
• Διαμόρφωση χρονικών ορίων ως προς τη μίσθωση των κατοικιών για βραχυχρόνια μίσθωση σε συνεργασία με τους δήμους.
• Περιορισμοί ως προς τον αριθμό των κατοικιών που μπορούν να εκμισθώνονται από κάθε ΑΦΜ.
• Επιβολή ΦΠΑ. Σήμερα, οι ιδιοκτήτες που μισθώνουν τα ακίνητα μέσω των πλατφορμών τύπου Airbnb απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ. Αυτό όμως πρόκειται να αλλάξει. Από το 2025 θα επιβληθεί πανευρωπαϊκά ΦΠΑ στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Για τους διαχειριστές ακινήτων εφόσον μετατραπούν σε εταιρείες με απλογραφικά ή διπλογραφικά βιβλία ο ΦΠΑ θα καταβάλλεται από τους ίδιους στο ελληνικό Δημόσιο. Για τους ιδιοκτήτες ακινήτων ο ΦΠΑ θα παρακρατείται από την πλατφόρμα και θα αποδίδεται στο ελληνικό Δημόσιο. Και αυτό θα γίνεται προκειμένου να μην αναγκαστούν οι ιδιοκτήτες να ανοίξουν βιβλία.
Ποια μέτρα ισχύουν στην Ευρώπη
Σημειώνεται ότι σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες υπάρχουν χρονικοί περιορισμοί, ενώ οι πλατφόρμες ενημερώνουν, όπως και στην Ελλάδα, την εφορία για τα στοιχεία των ιδιοκτητών, τα ακαθάριστα έσοδα και τον αριθμό των ημερών κράτησης του τελευταίου χρόνου. Στο Παρίσι υπάρχει σήμερα όριο στον αριθμό των ημερών διαμονής (120 ημερών), ενώ επιτρέπεται χωρίς κανένα χρονικό περιορισμό η μίσθωση τμήματος κύριας κατοικίας. Στη Βαρκελώνη, οι ημέρες μίσθωσης βραχυχρόνιων καταλυμάτων είναι 31, το κατάλυμα οφείλει να έχει κριθεί κατάλληλο για τουριστική χρήση έπειτα από επιθεώρηση των υπαλλήλων της δημοτικής αρχής και στη συνέχεια να λάβει αριθμό μητρώου. Στο Αμστερνταμ, το ανώτατο όριο μίσθωσης βραχυχρόνιων καταλυμάτων είναι 30 ημέρες, διαφορετικά απαιτείται ειδική άδεια. Τέλος, στη Ρώμη οι ιδιοκτήτες των καταλυμάτων οφείλουν να ενημερώνουν, μέσω ειδικής πλατφόρμας, τις αρμόδιες Αρχές για τα στοιχεία των επισκεπτών, παρέχοντας αντίγραφο της ταυτότητας ή του διαβατηρίου τους.
• Ανταποδοτικά τέλη για τη δημιουργία δομών εντός των δήμων για τη φιλοξενία υπαλλήλων που μετατίθενται ή αποσπώνται. Σημειώνεται ότι στις σκέψεις της κυβέρνησης είναι η δημιουργία δομών σε μεγάλους προορισμούς σε πρώτη φάση με στόχο να εγκαθίστανται καθηγητές και δάσκαλοι, γιατροί, ακόμα και οι ελεγκτές κατά τη θερινή περίοδο των ελέγχων.
• Θεσμοθέτηση ελάχιστων τεχνικών και λειτουργικών προδιαγραφών.
Εκτιμάται ότι με τις παρεμβάσεις που θα υιοθετηθούν αρκετοί ιδιοκτήτες θα επιστρέψουν στη μακροχρόνια μίσθωση, κυρίως όσοι έχουν ακίνητα που βρίσκονται σε λιγότερο δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς. Βέβαια, φορείς του κλάδου υποστηρίζουν ότι περιορισμοί στις διανυκτερεύσεις θα δημιουργήσουν πρόβλημα στο τουριστικό προϊόν της χώρας και θα ωθήσουν τους επιτυχημένους του χώρου στην παραοικονομία και τη φοροδιαφυγή.
Τζίρος 3,46 δισ. ευρώ
Σύμφωνα με στοιχεία που παρουσίασε η εταιρεία Key Data στο πρόσφατο συνέδριο Short Stay Conference, το 2022 o τζίρος (διαμονής από τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης) ανήλθε σε 3,46 δισ. ευρώ, με τα έσοδα του Δημοσίου να φθάνουν τα 530 εκατ. ευρώ. Ο αριθμός των καταλυμάτων υπολογίζεται σε 144.000 πανελλαδικά, ενώ οι διανυκτερεύσεις ανήλθαν σε 20,87 εκατ.
